"第二套房贷"界定标准统一 房贷新政四大看点

>>>楼市政策：二套房贷以户算 城镇居民禁买小产权房

    备受争议的“第二套房贷”终于有了统一的说法。 12月 11日晚，人民银行、银监联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》。此次下发的“ 12·11”通知与“ 9·27”政策相比，央行更为明确地统一了“第二套房贷”的“届定标准”——“以家庭为单位”计算。此次政策有四大明显变化。

    变化一：界定“第二套房贷”意在避免出现多重标准

    继“ 9·27”政策后，除银监会确立的3大基本原则外，各大商业银行对“第二套房贷”政策细节始终未出台统一的口径，“以个人为单位认定”还是“以家庭为单位认定”成为 2007年争论不休的“话题”。“ 12·11”新政的下发，央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”的说法，一方面，使得想以“以家庭为单位”界定第二套住房贷款、从而化解“9·27”政策的企图落空；另一方面，使得在执行层面“9·27”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大，可以充分看出政府在新一轮宏观调控中贯彻“9·27”政策，合理引导住房投资和消费的决心和信心。此外，央行此次明确“以家庭为单位认定”第二套住房，很可能是准备跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准，使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制投资、打击投机”方面并轨，避免出现多重标准。

    变化二：公积金贷款不再成逃避政策挡箭牌

    “9·27”政策中将公积金贷款排除第一套住房贷款认定之外，而“12·11”新政重新规定：“已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。”“12·11”新政对公积金贷款的申请说明更加详实，政策分为两层含义：第一层，已经利用住房公积金贷款之后，如果借款人家庭人均住房面积确实低于当地平均水平，需要再通过商业贷款另行解决住房需求的，在申请第二套住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。第二层，对于已经利用住房公积金贷款的借款人，如经有关部门查证后发现借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平，那么借款人再次申请住房商业贷款时，将会按照第二套房贷政策来处理。

    “12·11”政策对公积金贷款的明确细分，使得政策调控力度与掌控范围更加严密，那些想要通过公积金贷款充当挡箭牌，逃避政策以便达到投机目地的房贷者们将会落空。

    变化三：充分保障民生，向中低收入自住型购房群体倾斜

    “12·11”新政条款中规定：“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。”这就意味着对于房贷借款人来说，一方面，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，那么无论是首次购房贷款还是购买第二套房产贷款，都可以享受“低首付”、“低利率”的商业贷款优惠政策。另一方面，根据当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，如果查出借款人家庭人均住房面积并未低于当地实际平均水平，那么在首次贷款购房后如有需求进行第二套房的贷款，必须要按照第二套房房贷的政策来执行。

    由此可以看出，“12·11”政策的出台更加强调照顾自住型购房群体，保障中低收入家庭有房住，确实以改善住房困难群众的居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的首要目的来抓。