一季度公积金贷款运行情况分析

一、当前市场情况及预测分析

1、连云港房地产市场情况：

2007年，全市开工商品房屋施工面积493.29万平方米，其中住宅施工面积433.14万平方米；

2007年，全市商品房竣工面积239.54万平方米，其中住宅竣工面积达193.71万平方米。

2008年房地产新开工面积将会在2007年的基础上，有较大幅度的攀升。2008年港城新开工面积将达到600万平方米左右，其中住宅施工面积500万平方米。未来三年内房地产市场的供应量将持续加大。

据有关统计资料显示，今年1～2月，全市共计成交商品住宅666套，成交面积74,818平方米，其中市区成交住宅299套，共计36,089平方米，仅相当于2007年同期的三分之一。

面对低迷的市场行情，开发企业商品房销售成本将逐渐增大，虽然潜在购房人群逐步增大，但职工持币观望心理加重，房地产开发企业将不同程度地遭遇销售困难问题，商品房空置率逐步加大。

纵观2008年连云港地区房地产市场情况，住宅需求中刚性需求逐渐减少，而柔性需求却在增加，尤其以改善居住条件为主的柔性需求居多。在未来供应量持续增大的情况下，市场需求的选择性、回旋空间将更大，因此未来的楼市将逐渐向买方市场倾斜，房价的涨幅必将放缓。

目前房价将继续维持上年末的价格水平，预计上半年将是调整期，价格会呈现下降趋势，至下半年会过渡到平稳期，价格可能会有所反弹，不会出现价格崩盘现象。因为2008年房价虽然存在下跌的因素和空间，调控政策有利于目前过热的楼市降温、调整，但决定房地产需求和价格的诸因素并未发生根本性改变，既有格局很难逆转。

2、商业银行个人住房贷款情况

由于宏观调控力度加强，金融机构信贷计划管理严格，贷款增长大幅波动，信贷调控作用明显。商业住房贷款二月份余额449,071万元，较上年末减少18,648万元，大部分商业银行仅完成同期贷款计划的30%。

3、公积金贷款情况

截止3月底，全市新签订住房公积金按揭项目7个，与去年同期相比减少1个；新增贷款781笔，发放贷款11，415万元，贷款回收10，560万元，与去年同期相比贷款发放笔数减少28%，发放额下降27%，贷款回收额增加9.7%；与2007年底相比，贷款余额增量仅有855万元，相对归集23，061万元的数字，显得公积金运用水平偏低；公积金个贷比率70.87%，较年初下降约5个百分点，贷款逾期率0.17‰。

二、下阶段住房公积金贷款管理工作措施

1、加强按揭管理  规范楼宇按揭保证金制度

制订《连云港市住房公积金按揭贷款业务操作规程》规范公积金贷款按揭行为，主要内容包括：开发企业自身必须建立住房公积金制度；申报楼盘必须封顶；小区建筑规模在五万平方米以上；根据贷款需求预先缴存保证金，待按揭楼盘转为现房抵押后全额退还。利用计算机《住房公积金按揭管理系统》和《按揭贷款保证金管理系统》管理按揭贷款。对开发企业回证情况和产权部门、银行进行沟通，将回证数与担保金逐笔核对清楚后才办理退还事宜，督促开发企业及时办理产权移交手续，控制按揭贷款风险。

3、强化风险管理  提高公积金贷款风险抵御能力

通过建立贷款前面谈制度、购建房真实性审查甄别措施、单位和个人公积金缴存情况核对措施、公积金月缴额校验经济收入真实性的措施、不良信用记录查询制度、对个人信用评级制度、按揭贷款保证金制度、按揭开发企业必须建立公积金制度、按揭贷款楼盘现场勘验制度、公积金贷款担保制度、建立按月发送贷款工作简报制度、贷款档案管理制度，强化风险管理，促使贷款管理由量向质的管理方面转化。

4、加强业务交流与沟通，相互借鉴先进管理经验，完善贷款管理机制。

公积金贷款管理工作无论从人员数量还是素质上及贷款规模上都无法和商业银行抗衡。规范贷款管理工作，加快促进贷款业务健康有序发展。