公积金造成社会福利损失了吗？

—驳李文斌《住房津贴代替公积金破解房改之惑》

    2006年末，中央财经大学管理工程学院副院长李文斌在《蓝筹地产评论》刊发《住房津贴代替公积金破解房改之惑》一文，认为“公积金制度存在的问题很多都是体制性的，通过局部的改革很难解决”并“建议取消公积金制度”，由住房津贴取代住房公积金，认为此举“可以从根本上解决住房公积金存在的各种问题，……解决了使用效率低下的问题，也从根本上杜绝了公积金领域的腐败问题。”真不愧是解疑答惑的专家学者，廖廖数千字，李院长便诊出了住房公积金的病害，开出了根治的药方。

    李院长是“从住房公积金制度的公平性、效率等方面来分析住房公积金存在的问题”，再“分析公积金改革的出路”的。其中，公积金的效率分析颇有新意（详情请见《蓝筹地产评论》2006年12期）。

    那么，住房公积金真如李院长所说交易成本过高吗？真的造成数十亿元社会福利损失？笔者向李院长学习，按其思路并结合公积金的现状予以阐述，请李院长指正。

    一、公积金贷款的交易成本高吗？

    李院长称，申请公积金贷款的交易成本过高，大部分购房者宁愿选择商业银行贷款。对此观点作者语焉不详，未予以论证。公积金贷款有多高的交易成本，本人从事此项工作，未曾想通。不过换一个角度看，可通过购房者选择商业银行贷款的机会成本（即为得到商业银行贷款而必须放弃公积金贷款的优惠），来印证公积金的交易成本到底有多大。

    公积金贷款究竟比商业银行贷款有多少优惠？就利率来说，以最近一次利率调整时间（2006年8月19日）计，5年期以上公积金贷款年利率为4.59%，商贷5年（不含）以上，按基准年利率（6.39%）的0.85倍计算为5.814%，两者相比，利率优惠了1.224个百分点（顺便更正一下，2005年的公积金5年期以上的贷款年利率为4.41%，而不是李院长所记的4.59%，2005年的两者的利差为1.1%，而不是0.92%）；就资金来说，以贷款20万元20年期，按等额本息还款计算，公积金贷款比商贷少付32745.6元。也就是说，购房者因为公积金贷款的交易成本而选择商贷的机会成本是3万多元。按其逻辑，公积金贷款的交易成本必定大于机会成本，大于3万多元。如此高的交易成本,公积金管理者会信吗？申请贷款者会信吗？恐怕李院长也不相信！

    当然,公积金管理者并不是对所有贷款申请者来者不拒,而是有一定条件的。如：没有建立公积金制度，未缴存公积金者；已取得公积金贷款且未全部还清，又欲申请再次贷款者；所购住房不是普通自住房的；还款能力不强者；信用不佳的……。不知李院长所指“具备公积金贷款条件却选择商业贷款的购房者”是不是这当中的一些人？

    二、公积金为购房者提供了哪些贷款优惠？

    “低存低贷”是住房公积金的最大特点之一，与商业银行贷款相比产生的利差优惠，无疑减轻了借款人的还贷负担。据李院长估算，2005年，公积金提供的利差优惠为26.07亿元（实为31.17亿元，乃误记公积金贷款利率缘故，但不影响结果），这是从整体而言；就单比贷款来说，其优惠金额以万元计，前文已述，不再赘复。这是公积金贷款最直观优惠所在。但实际上，公积金提供的贷款优惠还不止于此。

    贷款费用低。公积金贷款是政策性的，其贷款对象为已建立公积金制度的城镇在职职工。由于公积金管理中心是不以营利为目的的事业单位，其发放贷款所收费用压得很低。据《经济参考报》（2006.8.31）报道，北京公积金贷款与商业贷款除评估费相同外，商贷还要收取保险费、律师费，而公积金贷款收取担保费，但与商贷收的费用相比，还要低33.9元。在全国其它地方，公积金开展的期房贷款几乎不收任何费用。单笔贷款能省下几百数千元，其优惠也着实不少。